Zakup nieruchomości to proces żmudny, stresujący i kosztowny przede wszystkim dla osoby która nie ma w tej materii żadnego doświadczenia. Niezależnie czy kupujemy nieruchomość inwestycyjne, komercyjnie czy pod kątem realizacji potrzeb mieszkaniowych, warto wiedzieć jak przebiega sprawny proces zakupu.
4. Negocjacje
Kiedy już podejmiemy decyzję o zakupie nieruchomości przychodzi czas na szeroko pojęte negocjacje. Jak już wspomniałem w części pierwszej, z reguły postrzegamy samych siebie jako dobrych negocjatorów, ale to spostrzeżenie może być błędne, wyidealizowane i nieobiektywne. Jeśli naprawdę zależy nam na osiągnięciu zamierzonego celu proponuję oddać negocjacje w ręce osób trzecich które mają doświadczenie – pośrednika w obrocie nieruchomościami lub doradcy finansowego. Reprezentowanie w ten sposób naszego interesu uchroni nas od popełniania niepotrzebnych błędów oraz stresu. Ważna kwestia to także tak zwany opór sprzedażowy – łatwiej przyjąć nam i zgodzić się na argumenty osoby nie będącej bezpośrednią stroną sporu. Także porywając się na fakt, że „samemu załatwi się lepiej” można sobie niepotrzebnie zaszkodzić.
Warto uświadomić sobie co tak naprawdę chcemy wynegocjować ? Statystyki transakcji pokazują, że najczęściej poruszany temat negocjacji to Cena – nawet jeśli nie jest to konieczne – to znaczy nawet w sytuacji kiedy uznajemy, że cena za daną nieruchomość jest po prostu uczciwa. Przypomina mi się historia kiedy wraz ze wspólnikiem omawialiśmy zakup nieruchomości która miała doskonałą cenę ale mój wspólnik pierwsze do czego przystąpił było dokręcanie tak zwanej śruby w kwestii ceny co prawie doprowadziło do zerwania negocjacji.
Istotne kwestie które warto przemyśleć to: Cena transakcji, sposób finansowania, termin umowy przedwstępnej, termin umowy końcowej, czy zabezpieczać się zaliczką czy zadatkiem, wysokość zadatku lub zaliczki, termin przekazania nieruchomości do użytkowania lub kluczy, wykonanie dodatkowych remontów, napraw, modyfikacji, pozostawienia wszystkich lub niektórych sprzętów, ustalenie warunków które otwierają drogę do bezpiecznego niedojścia do transakcji.
Jak widać powyżej, jeśli uważamy, naprawdę uważamy, że cena nieruchomości jest uczciwa należy skupić się na negocjowaniu innych warunkach transakcji.
5) Umowa przedwstępna
Kolejnym etapem jest podpisanie umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej zawieramy wszelkie elementy które wynegocjowaliśmy. Określamy także termin zawarcia umowy końcowej czyli aktu notarialnego który ostatecznie przenosi na nas prawo własności nieruchomości. Należy pamiętać aby dać sobie w niej odpowiednią ilość czasu na pozyskanie finansowania – jeśli zakup ma być przeprowadzony przy udziale kredytu hipotecznego – w przeciwnym wypadku możemy nie zdążyć z kredytem a tym samym ryzykujemy utratę zadatku i niedojście do transakcji. Należy także pamiętać pamiętać ,że umowa przedwstępna może być podpisana w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu notarialnego.
6) Złożenie wniosków kredytowych do banków
Po uprzednim zweryfikowaniu zdolności kredytowej wybór banków powinien być już dokonany. Regułom jest to, że Doradcy Finansowi wybierają z klientami minimum 3 banki do których równolegle wnioskuje się o uzyskanie kredytu hipotecznego. Koncepcja taka ma na celu przede wszystkim zabezpieczenie transakcji zakupu nieruchomości. Bezpieczeństwo transakcji to podstawa i podpisanie umowy przedwstępnej nie powinno mieć miejsca jeśli Doradca Finansowy nie wyrazi na to zgody (Aspekty finansowe).
Ta kwestia jest na tyle istotna, że wiele współpracujących z nami Biur Nieruchomości oraz Deweloperów podpisuje umowy przedwstępne z klientami wyłącznie po potwierdzeniu przez nas ,że dany klient ma realne szanse na uzyskanie finansowania. Jeśli takiego potwierdzenie biuro lub deweloper nie otrzymuje do transakcji dojść nie może ponieważ istnieje zbyt duże ryzyko narażenia obu stron transakcji na straty.
Pamiętać należy także, że kancelaria doradztwa finansowego oprócz pomocy przy porównaniu i wyborze banków bierze na siebie wszelkie formalności związane z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej czyli: kompletowanie dokumentów, pomoc przy wypełnianiu wniosków kredytowych, negocjacje z bankiem wszelkich warunków,nadzorowanie banku, doradztwo w kwestiach związaną z konstrukcją umowy kredytowej oraz produktów dodatkowych, uzupełnianie dokumentacji kredytowej, czy też doradztwo w sytuacji co należy zrobić gdy sytuacja finansowa klienta jest niejednoznaczna (brak zdolności kredytowej, historyczne problemy z BIK i wielu innych które mogą doprowadzić do uzyskania negatywnej decyzji w banku).