Obserwując rynek nieruchomości zawsze zwracałem uwagę na specyficzną i niestandardową architekturę budynków czy lokali. Jednym z fascynujących i świetnie prezentujących się tematów na temat których można by przegadać nie jedną noc są lokale powstałe w wyniku adaptacji strychu. Piękne skosy, drewniane belki oplatające mieszkanie, piękne widoki i doskonałe oświetlenie – o zaletach można by mówić długo. O ile efekt końcowy – jak prezentują się lokale tego typu – bardzo często jest oszałamiający o tyle sam proces przeprowadzenia takiej inwestycji czy chociażby próba podejścia do zabrania się za kupno i adaptację strychu to już nie taka kolorowa i prosta sprawa. Pomijając fakt ,że adaptacja strychu na mieszkanie bardzo często da nam możliwość stworzenia własnego niepowtarzalnego wnętrza pamiętać należy, że wbrew pozorom nie jest to inwestycja tańsza od np. kupna standardowego mieszkania. Także tego typu lokali nie jest dużo na rynku a też nie wszystkie aranżacje muszą nam odpowiadać. Jeśli poczujemy się zmęczeni poszukiwaniem odpowiedniej dla nas oferty mieszkania na poddaszu zawsze istnieje możliwość samodzielnego poszukania strychu, zakasania rękawów i przeprowadzenia adaptacji na własną rękę. Tylko jak się do tego zabrać i od czego zacząć?
Ponieważ temat adaptacji strychów jest tematem szalenie rozległym (wymagającym doskonałej znajomości zagadnień dot. technologii budowy kamienic, pochłaniającym duże pokłady energii i kapitału, wymagającym spełnienia wielu formalności, ciągnącym za sobą konieczność dogadania – bardzo często- ludzi o sprzecznych interesach, przedstawiam poniżej krótki opis jak zabrać się i podejść do tego przedsięwzięcia.
Poniższy wskazówki nie odpowiadają na pytanie jak znaleźć, negocjować i kupić okazyjnie strych, ponieważ każdy inwestor czy osoba chcąca przeprowadzić taką inwestycję musi wypracować swoje własne metody i sposoby. Dlatego też poniższy opis zakłada, że sam lokal który nas interesuje jest już określony a osoby od których zamierzamy dokonać zakupu są już zdecydowane. Zatem jeśli wszelkie negocjacje mamy już za sobą możemy przejść do załatwiania formalności. Powodzenia.
- Wniosek o adaptację, a następnie wykup części nieruchomości wspólnej.Wniosek o adaptację należy złożyć do wspólnoty mieszkaniowej za pośrednictwem zarządcy nieruchomości.
2. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej
Wniosek o adaptację zostaje przedstawiony wspólnocie mieszkaniowej na zebraniu, na którym, zgodnie z wolą jej członków, może być obecna osoba zainteresowana adaptacją i wykupem. Po określeniu ogólnych warunków adaptacji i wykupu ww. wniosek (a w zasadzie uchwała w ww. sprawie) zostaje poddany pod głosowanie. Uchwała zostaje podjęta, jeżeli większość właścicieli lokali (liczona zgodnie z art. 23 ust.2 ustawy o własności lokali, tj. według wielkości udziałów) zaakceptuje warunki w niej określone, a mówiąc prościej zagłosuje ?za? podjęciem uchwały.
3. Przekazanie strychu/piwnicy do adaptacji.
Po uprawomocnieniu się uchwały, a więc po upływie sześciu tygodni od daty podjęcia uchwały, o której mowa w pkt.2, strych/piwnica może zostać przekazany do adaptacji. Warunki adaptacji, a w szczególności data rozpoczęcia i zakończenia prac, warunki techniczne itp. są zwykle określone w ww. uchwale, bądź w osobnym porozumieniu zawieranym pomiędzy osobą zainteresowaną adaptacją a zarządem wspólnoty.
4. Sprzedaż części nieruchomości po wykonaniu adaptacji.
W tym przypadku ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje po zakończeniu prac adaptacyjnych i uzyskaniu przez przyszłego nabywcę lokalu zaświadczenia o samodzielności lokalu.
5. Sprzedaż części nieruchomości przed wykonaniem adaptacji.
W przypadku sprzedaży części nieruchomości wspólnej przed dokonaniem jej adaptacji, konieczne jest wydzielenie powierzchni adaptowanej trwałymi przegrodami budowlanymi (ścianami). Warunek ten jest niezbędny dla uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W takim przypadku lokal ten ma charakter lokalu niemieszkalnego.
6. Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży ? wymagane zarówno w przypadku sprzedaży części nieruchomości wspólnej przed, jak i po adaptacji:
a. zaświadczenie o samodzielności lokalu (w Poznaniu organem właściwym do wydawania ww. zaświadczeń jest Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania z siedzibą przy pl. Kolegiackim 17),
b. operat określający wartość rynkową lokalu w stanie surowym (w przypadku sprzedaży przez adaptacją) lub po adaptacji lokalu, przy czym w przypadku sprzedaży następującej po adaptacji lokalu, wartość lokalu określa się uwzględniając wartość poniesionych przez przyszłego nabywcę nakładów,
c. rzut lokalu na odpowiedniej kondygnacji budynku,
d. wypis z rejestru (kartoteki) lokali, prowadzonego przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz z siedzibą w Poznaniu przy ul. Gronowej 20. W wielu przypadkach konieczne jest w pierwszej kolejności ujawnienie lokalu w ewidencji ZGiKM Geopoz,
e. zbiorcze zestawienie lokali z przeliczonymi udziałami w nieruchomości wspólnej uwzględniającymi powierzchnie lokalu powstałego z części nieruchomości wspólnej.
7. Cena sprzedaży, koszty dodatkowe.
Cena sprzedaży ustalona jest na podstawie wartości rynkowej lokalu powstałego po adaptacji strychu/poddasza określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, z zastrzeżeniem, o którym mowa w pkt. 6 ust. B. Koszty notarialne, koszty sądowe związane ze sprzedażą części nieruchomości wspólnej oraz zmianą udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej, jak również koszty dotyczące sporządzenia i przedstawienia dokumentów, o których mowa w pkt. 6 ponosi nabywca nowo powstałego lokalu.
8. Umowa sprzedaży.
Do umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej zawieranej zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 158 k.c.) w formie aktu notarialnego muszą przystąpić wszyscy właściciele lub ich pełnomocnicy. Konieczność taka wynika z faktu, że przeniesienie własności nieruchomości wyodrębnionej z nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (do której zastosowanie mają przepisy art. 199 kodeksu cywilnego) oraz powoduje w konsekwencji konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.