Zakup nieruchomości to proces żmudny, stresujący i kosztowny przede wszystkim dla osoby która nie ma w tej materii żadnego doświadczenia. Niezależnie czy kupujemy nieruchomość inwestycyjne, komercyjnie czy pod kątem realizacji potrzeb mieszkaniowych, warto wiedzieć jak przebiega sprawny proces zakupu.
1) Sprecyzowanie oczekiwań co do nieruchomości
To jest oczywiście bardzo teoretyczne podejście ale prawda jest taka przed zakupem nieruchomości trzeba sprecyzować, jakie kryteria powinna ona dla nas spełniać. Cena i metraż to tylko składowe precyzyjnego określenia tego co nas naprawdę interesuje. Lokalizacja, piętro, przeznaczenie, stan prawny, technologia budowy, rok budowy, koszty związane z obsługą nieruchomości – czynsz, fundusz remontowy, układ względem optymalnego nasłonecznienia, sąsiedzi, prestiż, pomieszczenia przynależne itp. można by wymieniać długo. Niestety znakomita większość nieruchomości nie spełni naszych oczekiwań w 100% i trzeba będzie pójść na wewnętrzne kompromisy. Regułą jest to, że pierwsze wyobrażenia o wymarzonym M czy też innej nieruchomości są wyidealizowane.
2)Weryfikacja zdolności finansowej
Jak pokazują statystyki sprzedażowe i nasze wewnętrzne badania, nawet w okresie kryzysów gospodarczych gdzie zwiększa się współczynnik transakcji gotówkowych na rynku nieruchomości i tak większość transakcji odbywa się po przez finansowanie zakupu kredytem hipotecznym lub inwestycyjnym. Szacuje się ,że blisko 90% transakcji na rynku nieruchomości to transakcje lewarowane kredytem. W związku z tym przed podjęciem decyzji o kupnie nieruchomości należy zweryfikować swoją szansę na uzyskanie kredytu bankowego. Jest to istotne ponieważ nie przyznanie kredytu jest głównym czynnikiem który powoduje nie dojście do finalizacji transakcji a co za tym idzie utratę wpłaconego zadatku.
Zdolność kredytowe powinna być weryfikowana przez doradców finansowych z kilku powodów. Pierwszy jest taki, że z reguły wybieramy bank który świadczy dla nas już jakieś usługi lub bank który wydaje się być najtańszy. Praktyka pokazuje ,że jest to częsty błąd ponieważ znowu nasze wyobrażenie a stan faktyczny potrafią się często rozmijać. Nasz bank może nie być najkorzystniejszy lub po prostu nie chcieć udzielić nam kredytu. Co do najtańszego banku może być dokładnie tak samo.
Kolejna rzecz to to że, już dziś szczuje się ,iż 90% kredytów hipotecznych jest realizowana przy udziale doradcy lub pośrednika finansowego a tylko 10% bezpośrednio w banku. Bardzo często zdarza się, że weryfikacja zdolności kredytowej w poszczególnym banku jest realizowana nie precyzyjnie (tzn. w oderwaniu od historii kredytowej, weryfikacji ilości i jakości zobowiązań kredytowych, nieruchomości która ma być kupowana itp).Dodatkowo każdy bank liczy i weryfikuje zdolność kredytową we. innej metodologii. Powoduje to, że w jednym banku zdolność jest a w innym nie. Reguła jest taka, że pośrednicy finansowi oraz doradcy kredytowi dbają w pierwszej kolejności o bezpieczeństwo transakcji dlatego wybierają z klientem minimum 3 banki do których wnioskują równolegle, zdolność kredytowa jest natomiast badana we wszystkich bankach jakie funkcjonują na rynku (aby mieć pełen pogląd na przebieg sytuacji i możliwe zdarzenia). Ponadto Doradcy Finansowi analizują przyszłą transakcję pod kątem wszystkich ryzyk które mogą wpłynąć na nieuzyskanie kredytu m.in. złej historii kredytowej, dużej ilości obecnych zobowiązań, braku zdolności kredytowej, niestandardowych źródeł dochodów, zmiennych elementów wynagrodzenia, konkubinatów, wad prawnych nieruchomości, nieoszacowania kosztów nabycia, kosztów utrzymania, i wielu innych. Dodatkowo można być pewnym ,że firma Doradztwa Finansowego która zarabia na prowizjach wypłacanych przez banki zrobi to dobrze ponieważ w przeciwnym wypadku nie zarobi – podobnie jak w przypadku amerykańskich modeli firm prawniczych – wynagrodzenie za sukces.
3) Poszukiwanie nieruchomości
Poszukiwanie nieruchomości to najprzyjemniejsza część. Często wydaje nam się, że najlepszą metodą znalezienia odpowiedniej nieruchomości jest szukanie jej na własną rękę. Nic bardziej mylnego. Badania pokazują ,że znowu większość transakcji blisko 8 / 10 przypadków wystawionych do sprzedaży jest realizowanych przez Pośredników w obrocie nieruchomościami. Można szukać oczywiście na własną rękę ale kupno przez pośrednika rozwiązuje zasadnicze problemy. Pierwszy. Szukanie nieruchomości to pełnoetatowa praca. Jeśli ktoś to robi wieczorami przeglądając oferty po internecie z myślą ,że trafi kąsek to świadczy wyłącznie o braku rozwagi. Pośrednik doskonale wie czego i gdzie ma dla nas szukać. Dwa. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości jest istotniejsza niż jej stan techniczny. Konia z rzędem dla osoby która dokonuje pierwszego zakupu nieruchomości i wymieni mi wszystkie kwestie które trzeba zweryfikować przed zakupem i wymieni mi w jakiej dokumentacji szukać tych informacji i gdzie je pozyskać. Pośrednik nieruchomości robi to za nas i jest ubezpieczony od Odpowiedzialności Cywilnej. Trzy. Kompletowanie dokumentów. Zebranie kompletu dokumentów niezbędnych do zawarcia aktu końcowego zabezpieczających nasze interesy oraz niezbędnych do złożenia wraz z wnioskiem kredytowym to czas i pieniądze. Znowu pośrednik zrobi to za nas. Dodatkowo większość decyzji kredytowych nie wydanych na czas (co może decydować o utracie zadatku) wynika z braków w dokumentacji którą później trzeba uzupełniać. Cztery. Negocjacje warunków umowy i ceny bezpośrednio ze sprzedającym związane jest z dużym stresem i emocjami. Większości z nas wydaje się, że jesteśmy dobrymi negocjatorami ale badania Polskich realiów biznesowych pokazują ,że najskuteczniejsze negocjacje odbywają przy udziale osób trzecich. Pięć. Umowa przedwstępna. Pośrednik kredytowy zadba aby umowa przedwstępna była prawidło sporządzona. Pisanie umowy samodzielne wiąże się z popełnieniem wielu błędów a błędy te zdarzają się nawet notariuszom. Tylko pośrednik nieruchomości który zna wszystkie elementy transakcji zadba o prawidłowo sporządzoną umowę przedwstępną i akt końcowy.